Um eine unbewegliche Sache, wie zum Beispiel ein Grundstück oder ein Haus, zu finanzieren, wird ein Baukredit zwischen dem Kunden und der Bank abgeschlossen. Dieser Baukredit ist einer der wichtigsten Bestandteile der Haus-/ Immobilienfinanzierung. Für einen Baukredit werden das Vermögen des Kunden analysiert und errechnet, wie viel Fremdkapital noch benötigt wird. Dies können unter anderem Bausparverträge sein. Das Kreditinstitut sichert sich mit einem so genannten GRUNDPFADRECHT1 ab um einen Baukredit zu genehmigen. Bei der Ausarbeitung des Baukredit sind mehrere Gesichtspunkte zu beachten. So zum Beispiel die möglichen staatliche Förderungen (Eigenheimzulage), steuerliche Vergünstigungen und die Höhe der Finanzierungskosten.
1 GRUNDPFANDRECHT: Das Kreditinstitut räumt meist zur Vergabe von einem Kredit ein Grundpfandrecht ein. Dieses Grundpfandrecht muss vom Bauherrn gegeben werden und wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Als Grundpfandrecht gelten Hypotheken und Grundschuld!
Hypothek:
Die Hypothek ist die Belastung auf einem Grundstück. Das heißt, dass der Kreditgeber eine Hypothek vergibt, weil bei dem Kreditnehmer eine Forderung an einen Kunden besteht, mit welcher er die Hypothek absichern kann.
Diese Forderung ist, ähnlich wie ein Pfandrecht, Voraussetzung für eine Hypothek. Eine Hypothek erlischt nach der Abzahlung des Kredits.
Grundschuld:
Eine Grundschuld ist die Belastung auf einem Grundstück. Diese Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen und kann für mehrere Kredit nacheinander genutzt werden.
Baukreditsarten:
Annuitätendarlehen:
Bei dieser Form des Baukredit zahlt der Kreditnehmer monatlich einen gleichen Betrag zurück, welcher sich aus einem Teil Zinsen und einem Teil der Tilgung des Baukredit zusammensetzt. Je länger der Baukredit läuft, um so mehr sinken die Zinsanteile beim Monatsbetrag, aber der Tilgungsbetrag steigt. Um die Gesamtkosten bei einem Baukredit zu senken, ist es am günstigsten, den Teil der Tilgungsrate zu erhöhen. Meist wird aber der Tilgunssatz von 1% pro Jahr kaum überschritten.
Bauspardarlehen:
Bei einem Bauspardarlehen zahlt der Kreditnehmer schon im Vorfeld in einen niedrig verzinsten Sparfond ein. Nach Ablauf des Vertrages erhält er die Ansparsumme fast in doppelter Höhe, als Baudarlehen, zu einem ebenso niedrigen Zinssatz zurück. Allerdings muss er, wenn er diesen für die komplette Immobilienfinanzierung verwenden will, den gesamten Baukredit in der selben Zeit zurückzahlen, wie die Darlehenssumme im Vorfeld angespart wurde. Dies bedeutet eine hohe monatliche Belastung für den Kreditnehmer. Es gibt die Möglichkeit, wenn die Zeit für ein Bauspardarlehen abgelaufen ist, in ein Annuitätendarlehen zu wechseln.
Baukredit zur Baufinanzierung mit Lebensversicherung:
Bei dieser Art von Baukredit wird die Immobilie damit finanziert, indem der Kreditnehmer nur die monatlichen Zinsen bezahlt. Allerdings ist in dem monatlichen Betrag keine Tilgung enthalten! Die Tilgung erfolgt hier über den Abschluss einer Lebens- oder Rentenversicherung. In diese wird ein monatlicher Beitrag eingezahlt und zum Zeitpunkt des Ablaufs des Baukredit in der kompletten Summe ausgezahlt. Damit ist der gesamte Baukredit getilgt! Bei diesem Baukredit sind die steuerlichen Aspekte ausschlaggebend. So werden bei Immobilien die vermietet wird, also nicht zur Eigennutzung bestimmt ist, die anfallenden Steuern der Darlehenszinsen absetzbar. Bei Eigennutzung des Eigentümers entfallen diese Steuer-Vorteile.